SCPI, OPCI, SCI, foncière cotées : comment mettre de l’immobilier dans votre assurance vie ?

L’assurance vie s’ouvre de plus en plus à l’immobilier. Les placements historiques, SCPI et foncières cotées, côtoient désormais les OPCI et les SCI. Comment choisir ?

Lorsque vous souhaitez investir, deux grandes catégories de placements se distinguent : d’un côté, les placements de type assurance vie et les marchés financiers. De l’autre, l’immobilier. Or, cette séparation devient de plus en plus floue à mesure que se développent et se popularisent au sein des contrats d’assurance vie des unités de compte dont le sous-jacent est immobilier.

Il est en effet désormais devenu simple d’investir dans l’immobilier au sein d’un contrat d’assurance vie, que ce soit au travers de SCPI, d’OPCI, de SCI, voire d’OPC spécialisés dans l’immobilier. Cela est d’autant plus appréciable que la fiscalité de l’assurance vie est souvent bien plus favorable que celle de l’immobilier détenu en direct.

Chacun de ces placements possède néanmoins ses spécificités, dont vous devez être conscient avant d’y investir. Tour d’horizon de ces placements qui réconcilient immobilier et produits financiers.

Qu’il s’agisse des SCPI, des SCI, des OPCI ou des fonds immobiliers, tous vous permettent d’investir dans l’immobilier locatif. Par conséquent, comme tout investissement immobilier, votre horizon de placement doit être éloigné, d’au moins 8 à 10 ans.

Autre point commun, la disponibilité de ces supports au sein des contrats d’assurance vie s’accroît. Il n’est ainsi plus rare de trouver des contrats d’assurance vie qui proposent ces quatre types de supports.

Par contre, gardez bien à l’esprit qu’il s’agit d’investissement locatif pour des professionnels et non des particuliers. Il ne s’agit pas tant de louer des habitations que des commerces, des bureaux, des entrepôts, etc.

SCPI : Un succès qui ne se dément pas

Une SCPI (société civile de placement immobilier) détient un patrimoine immobilier qu’elle loue et gère, et dont elle reverse les loyers et les éventuelles plus-values (nets de frais) à ses associés détenteurs de parts. Les plus grosses SCPI possèdent un patrimoine immobilier de plusieurs milliards d’euros et plusieurs centaines de biens. Les investisseurs peuvent ainsi accéder à un patrimoine diversifié à un coût modeste.

Les SCPI sont en passe de devenir incontournables dans le patrimoine des investisseurs, a fortiori chez les détenteurs de contrats d’assurance vie. La grande majorité des contrats en proposent désormais, et il en existe même qui se vantent de pouvoir y être investis à 100 %.

Qui aurait pu le prévoir alors que les SCPI existent depuis un demi-siècle et sont restées confidentielles pendant près de quarante ans ?

Le succès des SCPI s’explique par un rendement stable et plutôt élevé de l’ordre de 4 à 6 %, ainsi que par un fort tropisme immobilier des épargnants et investisseurs français.

Pourquoi le rendement des SCPI est-il stable ? Parce qu’il provient des loyers collectés par la SCPI, qui reposent généralement sur des baux de longue durée. La diversification du patrimoine permet aussi de stabiliser ce rendement, par exemple en limitant l’impact de la vacance locative ou des travaux d’entretien (ce n’est jamais l’ensemble des biens qui est concerné).

Dans un contexte de baisse du rendement des fonds en euros, les SCPI sont apparues à certains comme une alternative crédible et ce d’autant plus que leur liquidité est garantie par l’assureur. Le code des assurances impose en effet aux assureurs de permettre le rachat d’une unité de compte dans un délai maximum de deux mois.

Alors que les SCPI étaient initialement souscrites en direct par des investisseurs recherchant des revenus complémentaires, elles sont désormais considérées comme un substitut à des fonds en euros dont le rendement se rapproche de celui du livret A. Ce substitut reste néanmoins imparfait et il ne faut pas oublier que les SCPI ont connu une grave crise au cours des années 1990. L’investissement immobilier reste un investissement et à ce titre, il est risqué.

Face à un succès qui ne se dément pas, les SCPI se sont diversifiées. Alors qu’elles étaient auparavant surtout composées de bureaux et de commerces, elles n’hésitent plus à acquérir des entrepôts, des commerces, des hôtels, des établissements de santé, etc. Elles se diversifient aussi géographiquement et il n’est plus rare de trouver des SCPI investissant dans plusieurs pays de l’Union européenne au sein des contrats d’assurance vie.

Cette diversification de l’offre a en retour provoqué une hausse de la demande, et le dynamisme des SCPI s’en est trouvé encore renforcé.

S’il fallait néanmoins trouver un vrai défaut commun à toutes les SCPI, ce serait le niveau des frais à l’entrée. Il n’est en effet pas rare que ceux-ci absorbent une ou deux années de rendement.

Vous investirez donc dans des SCPI si vous disposez de suffisamment de temps pour que ces frais ne pèsent pas significativement sur la performance, soit au minimum 8 à 10 ans.

Vous privilégierez par ailleurs les SCPI dont le patrimoine est suffisamment conséquent pour permettre une véritable diversification qui réduira les risques.

Vous garderez également à l’esprit que les SCPI ne sont pas un placement à capital garanti et que même si le risque est mesuré, il est bien réel.

OPCI : un challenger qui peine à convaincre

Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont des produits plus récents que les SCPI puisqu’ils ont été créés en 2005. S’ils investissent majoritairement dans l’immobilier (60 % minimum) directement ou indirectement via des SCPI ou d’autres solutions immobilières, ils investissent également dans des titres financiers (actions, obligations, OPCVM). Ils doivent par ailleurs détenir au minimum 5 % d’actifs liquides pour assurer la liquidité du produit et faire face aux demandes de rachat.

Comme les SCPI, les OPCI vous permettent d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location. Mais contrairement à elles, il s’agit d’un investissement hybride, immobilier et financier.

Le rendement des OPCI provient des loyers perçus mais aussi des performances des placements financiers. Par conséquent, ce rendement est plus volatil et les OPCI sont plus risqués que les SCPI. De plus, les performances des OPCI pourront varier significativement entre elles selon l’utilisation qui est faite de la poche financière. Un OPCI ne délivrera pas le même rendement selon que la poche financière est investie dans des actions ou dans des obligations.

Compte tenu de cette poche financière, un OPCI pourra donc plus facilement afficher des performances négatives qu’une SCPI ou qu’une SCI.

Avant d’investir dans un OPCI, il conviendra donc d’être attentif à sa composition et à sa politique de gestion.

Il faut par ailleurs signaler que contrairement aux SCPI, le rendement des SCPI provient des revenus versés mais aussi des gains réalisés sur les produits financiers. Par conséquent, les OPCI s’inscrivent plutôt dans une logique de capitalisation (accroissement du capital) que de génération de revenus complémentaires.

Si les frais d’entrée des OPCI sont inexistants, il n’en reste pas moins que les OPCI peinent à convaincre. Est-ce leur caractère hybride qui les pénalise ? Vraisemblablement. Ceux qui cherchent un produit immobilier se tourneront plutôt vers les SCPI ou les SCI tandis que ceux qui cherchent un produit plus financier opteront pour des OPC immobiliers investis dans des foncières cotées. Force est de constater que le remplacement des SCPI par les OPCI, annoncé avec fracas par certains en 2005, ne s’est pas produit.

SCI : un produit neuf et prometteur

Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont les solutions immobilières accessibles en unités de compte les plus récentes. Elles investissent directement et indirectement dans l’immobilier, sous toutes ses formes : parts de SCPI, OPCI, foncières cotées, etc. Ce sont donc des produits très diversifiés, des « fonds de fonds ».

Contrairement aux SCPI, les SCI ne distribuent pas de revenus. Les gains sont capitalisés au sein de la SCI. Par ailleurs, si leurs frais d’entrée sont plutôt faibles (de l’ordre de 2 % environ), les frais de gestion peuvent être élevés car les SCI doivent supporter les frais associés aux placements qu’elles réalisent (les frais des SCPI ou des OPCI dans lesquels elles investissent par exemple).

Le rendement des SCI est globalement légèrement inférieur à celui des SCPI mais les frais d’entrée sont nettement moindres. Il est donc possible d’investir dans des SCI avec un horizon temporel plus court que les SCPI.

Foncières cotées : quand les marchés financiers dynamisent l’immobilier

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) permettent d’investir à la fois en Bourse et dans l’immobilier.

• Comme les SCPI, elles ont pour objet l’acquisition, la construction et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
• Comme les SCPI, elles détiennent des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences services, de l’hôtellerie, etc.
• Comme les SCPI, Elles doivent redistribuer les loyers perçus et les plus-values réalisées. Par conséquent, comme les SCPI, ce sont des valeurs de rendement : la location du patrimoine procure généralement un revenu régulier aux actionnaires.
• Par contre, contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en Bourse, d’où leur nom de foncière cotées.
• La couverture géographique est également beaucoup plus large puisque le patrimoine des foncière cotées couvre plus que l’ensemble des pays développés.

Si le fonctionnement des foncières cotées est proche de celui des SCPI, la cotation en Bourse induit une prise de risque non négligeable, même si ces valeurs de rendement sont réputées défensives. Par ailleurs, le niveau d’endettement des foncières cotées est plus élevé que celui des SCPI et peut constituer un facteur de vulnérabilité.

À de rares exceptions près, il n’est pas possible d’investir directement dans des foncières cotées au sein des contrats d’assurance vie. L’investissement est alors indirect et par l’intermédiaire d’OPC immobiliers.

OPC Immobiliers : des foncières cotées dans l’assurance vie

Les OPC immobiliers sont majoritairement investis dans des sociétés cotées en Bourse et opérant dans le secteur de l’immobilier : des sociétés foncières mais aussi des sociétés de promotion, de construction, ou de services immobiliers.

Les OPC immobiliers disponibles dans les contrats d’assurance vie sont en général majoritairement investis dans des sociétés foncières françaises (SIIC) et européennes. Ce sont des produits dont le rendement est élevé (de l’ordre de 8 à 9 % annuels sur longue période) mais dont le risque l’est également. La volatilité est ainsi sans commune mesure avec celle des SCPI, OPCI ou SCI. Ainsi par exemple, les foncières ont perdu quasiment la moitié de leur valeur au début de la pandémie de covid 19, lorsque le confinement des populations a été décidé.

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En conclusion, il apparaît que les OPC immobiliers se distinguent des trois autres types de support.

Les SCPI, OPCI, SCI ambitionnent de remplacer le fonds en euros dont le rendement n’en finit plus de se réduire. Comment choisir ?

• Si l’objectif est effectivement de substituer ces supports à un fonds en euros, alors il faudra privilégier la sécurité. Choisissez une SCPI solide qui dispose d’un historique et d’un patrimoine conséquents. Mais attention, ces supports immobiliers n’offriront jamais la garantie en capital d’un fonds en euros.
• Si votre horizon temporel est un peu court, les SCI sont une option en raison d’un coût d’entrée moindre que les SCPI. Ce sont néanmoins des produits récents dont l’historique est limité. Ce choix impose donc une prise de risque qui ne devra pas être négligée.

Les OPC immobiliers sont quant à eux à rapprocher des OPC actions. Ce sont des supports risqués, à manier avec prudence. Plus que les trois autres catégories, les OPC immobiliers nécessitent des compétences (les vôtres ou celles d’un professionnel) pour être bien utilisés.

Arnaud Sylvain

Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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