Investissement dans l’immobilier : quelles sont les alternatives ?

Les prix de l’immobilier restent élevés, surtout compte tenu de taux d’intérêt qui mordent sur le pouvoir d’achat immobilier. Quelles sont les alternatives à l’investissement dans l’immobilier locatif ?

L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des Français. « investir dans la pierre » est un objectif pour beaucoup d’entre nous. Pourtant, compte tenu du niveau élevé des prix de l’immobilier et d’un coût du crédit qui a significativement augmenté, de plus en plus d’investisseurs sont tentés de se tourner vers d’autres options.

Quelles sont les alternatives intéressantes pour placer son argent ? Tour d’horizon de quelques solutions.

Les SCPI, pour investir dans l’immobilier « papier »

Comme vous pouvez le voir sur le site https://www.meilleurescpi.com/scpi/, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier de manière simples et accessible. Le principe ? Vous achetez des parts d’une SCPI qui investit dans un parc immobilier diversifié et perçoit des loyers. En tant que détenteur de part, vous percevez une fraction de ces loyers.

L’avantage ? Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros et leur patrimoine diversifié réduit le risque de loyers impayés. De plus, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier progressivement et vous n’êtes pas obligé de vous endetter.

Les SCPI offrent des rendements qui peuvent atteindre voire dépasser 7 %. Cependant, n’oubliez pas que le rendement et le risque sont liés.

Si donc vous pouvez obtenir un rendement nettement supérieur au Livret A, c’est que le risque l’est tout autant. Ainsi, la liquidité des SCPI n’est pas toujours assurée et il faut parfois attendre très longtemps avant de pouvoir vendre ses parts, avec un risque de forte baisse.

Par ailleurs, il faut savoir que les SCPI sont très chargées en frais, qu’il s’agisse des frais de gestion ou des frais de souscription. Or ces frais viennent grever la rentabilité et imposent de conserver les SCPI plusieurs années pour qu’elles deviennent vraiment rentables (la durée minimale d’investissement conseillée dépasse souvent 8 ans).

Les SCPI ont eu le vent en poupe pendant plus de 10 ans mais elles ont connu une année 2023 chahutée, avec de nombreuses SCPI qui ont réduit significativement le prix de leur part. Ces baisses ont conduit de nombreux détenteurs à vouloir vendre leur part et la liquidité des SCPI a été mise à rude épreuve, que ce soit pour les SCPI détenues en direct et pour celles détenues au sein d’un contrat d’assurance vie.

Comment s’expliquent ces baisses de prix ?

Alors qu’elles avaient bien résisté à la crise du Covid, les SCPI ont été touchées par le recul des prix de l’immobilier lié à la forte hausse des taux d’intérêt. En effet, le prix des parts reflète la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Si cette valeur baisse, alors le prix de la part baisse.

Vous l’aurez compris, les SCPI sont une alternative à l’investissement immobilier « physique » mais vous devrez être vigilant si vous voulez que cet investissement soit couronné de succès. Les SCPI traversent actuellement une période de fortes turbulences et mieux vaut se faire conseiller avant d’investir.

Le crowdfunding immobilier, une alternative accessible mais risquée

Le crowdfunding immobilier consiste à investir dans des projets immobiliers avec un groupe d’investisseurs. Contrairement à l’investissement immobilier classique, il permet d’investir de petites sommes (à partir de 100 euros). Vous choisissez vous-même les projets qui vous intéressent 

• rénovation d’appartements ;
• construction de logements ;
• ou encore réhabilitation d’une habitation.

Votre investissement est ensuite rémunéré sous forme de dividendes. Le rendement espéré des opérations de crowdfunding est généralement plus élevé que l’immobilier classique et se situe aux alentours de 10 %. Attention néanmoins, le risque est également élevé et il peut arriver que des opérations n’aillent pas à leur terme et que l’investissement de départ soit intégralement perdu.

Si vous investissez dans le crowdfunding, vous devrez donc absolument investir dans plusieurs projets. Mieux vaut donc investir des petites sommes dans plusieurs projets qu’une somme élevée dans un seul projet.

Le crowdfunding immobilier est une alternative pour investir dans la pierre mais s’il offre une flexibilité qui ne se retrouve pas dans l’immobilier physique en direct, son niveau de risque est élevé. De plus, le crowdfunding immobilier ne peut occuper dans un patrimoine la même place qu’un investissement immobilier « physique » ou en SCPI. Il s’agit plutôt d’un investissement de diversification.

L’or, une valeur refuge appréciée des investisseurs

L’or fait partie des valeurs refuges par excellence. Son prix est inversement corrélé aux autres classes d’actifs. Autrement dit, quand les actions chutent, le cours de l’or a tendance à augmenter. C’est un très bon moyen de protéger son portefeuille en cas de krach boursier.

Investir dans l’or permet aussi de se prémunir contre l’inflation. Lorsque les prix augmentent, la demande d’or augmente également, ce qui fait a un impact positif sur son cours. De plus, la demande pour l’or ne cesse d’augmenter, notamment en Asie.

Il est possible d’investir dans l’or via l’or physique, l’or « papier », ou via des actions de sociétés aurifères. Dans tous les cas, l’or constitue une valeur sûre pour préserver son capital sur le long terme. À noter qu’investir dans l’or physique implique des coûts de conservation qu’il faut prendre en compte. En revanche, l’or « papier » (ou ETF or) peut être logé facilement dans un compte titres voire un contrat d’assurance vie. Quant aux actions de sociétés aurifères, elles ne suivent pas exactement les cours de l’or, même si elles lui sont positivement corrélées.

L’or n’est pas à proprement perler une alternative à l’immobilier mais par contre, ces deux actifs ont en commun d’être considérés comme des valeurs refuges.

La forêt, un investissement vert et rentable

Acheter une forêt peut être une vraie alternative à l’investissement immobilier. C’est un investissement encore méconnu qui possède plusieurs avantages.

Tout d’abord, la forêt est une valeur refuge similaire à l’or et son cours est décorrélé des marchés financiers. Ensuite, elle procure des revenus réguliers grâce à la vente du bois. Quel rendement en attendre ? Entre 2 et 4 %.

Sachez par ailleurs que la propriété forestière est exonérée d’impôt sur le revenu, ce qui optimise sa rentabilité. Autre atout, la forêt bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Les revenus sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Enfin, acheter une forêt, c’est aussi investir de manière responsable dans un actif durable. La forêt stocke du CO₂ et préserve la biodiversité. Bref, si vous avez un budget confortable, la forêt mérite d’être étudiée. Toutefois, veillez à bien choisir une forêt correctement située et gérée. Le prix d’achat d’une forêt dépend beaucoup de sa surface et de sa composition (feuillus, conifères…). Il faut compter en moyenne entre 3 000 et 5 000 euros par hectare.

Arnaud Sylvain

Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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