Parts de SCPI : en direct ou dans un contrat d’assurance vie ?

Les SCPI sont incontournables en raison du rendement qu’elles délivrent (encore 4,4 % en moyenne en 2017, après 4,6 % en 2016), de la diversification qu’elles permettent, et de leur accessibilité. Intéressé ? Découvrez comment acquérir des parts de SCPI, en direct ou dans un contrat d’assurance-vie

Sommaire

• Des SCPI en direct pour se constituer un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires
• Des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie pour faire fructifier son patrimoine
• Tableau comparatif : SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ?

Deux options s’offrent à vous si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI : un achat en direct (auprès d’un CIF) ou une acquisition à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Ces deux possibilités répondent à des objectifs différents et possèdent chacune leurs spécificités.

Des SCPI en direct pour se constituer un patrimoine ou percevoir des revenus complémentaires

L’acquisition de parts de SCPI en direct s’apparente à l’acquisition d’un bien immobilier nu.

Des frais équivalents

L’acquisition en direct donnera lieu au paiement de frais de souscription de l’ordre de 10 %. Des frais de gestion sont également prélevés chaque année, de l’ordre de 0,8 % de la valeur des actifs gérés (de 8 % à 10 % des loyers). Si ces frais semblent élevés, ils sont déjà intégrés dans le calcul du rendement. En effet, les revenus perçus sont nets de frais de gestion et le prix d’achat intègre déjà les frais d’acquisition. Aucune mauvaise surprise, donc.

Les frais d’acquisition et de gestion des SCPI sont comparables à ceux d’un bien immobilier (frais de notaire, taxes diverses, frais de gestion locative).

Une fiscalité (quasi) identique

Les revenus perçus sont des revenus fonciers et la cession de parts s’accompagne le cas échéant du paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières.

A la différence d’un bien immobilier néanmoins, des revenus financiers pourront également être perçus. Ils correspondent à la rémunération de la trésorerie de la SCPI.

La possibilité d’une acquisition à crédit

Comme les SCPI correspondent à un investissement immobilier, elles peuvent s’acquérir à crédit. Les intérêts d’emprunts pourront être déduits des revenus fonciers.

Les investisseurs qui souhaitent mettre en place des revenus complémentaires différés pourront acquérir leurs parts en démembrement. En acquérant la seule nue-propriété des parts, l’investisseur bénéficiera d’un prix d’achat minoré. En contrepartie, il ne percevra aucun revenu pendant la durée du démembrement (usufruit temporaire compris généralement entre 5 et 10 ans). A l’issue du démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire et perçoit ses revenus.

Cette stratégie est adaptée à des investisseurs fortement fiscalisés (pas de revenus locatif sur la durée du démembrement donc aucune fiscalité associée) qui souhaitent bénéficier de revenus complémentaires lorsque leurs ressources et leur taux d’imposition diminueront (lors de leur retraite, par exemple).

L’acquisition de SCPI en direct répond aux mêmes objectifs que l’investissement locatif : la constitution d’un patrimoine (acquisition à crédit) ou la mise en place de revenus complémentaires (acquisition au comptant).

Des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie pour faire fructifier son patrimoine

De nombreux contrats d’assurance-vie proposent des SCPI (comment choisir son contrat d’assurance vie ?). Dans ce cas, l’assureur acquiert des parts de SCPI qu’il propose ensuite dans le cadre du contrat d’assurance-vie. Ces SCPI sont assimilées à des unités de compte.

Au sein d’un contrat d’assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. L’imposition des revenus et plus-values ne s’effectuera qu’au moment des retraits, à un taux liée à l’âge du contrat (prélèvement forfaitaire de 7,5 % pour les contrats de plus de 8 ans auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux). Aucune imposition n’interviendra tant que les revenus demeureront au sein du contrat.

Les parts de SCPI acquises dans un contrat d’assurance-vie présentent souvent des avantages non négligeables tels que des frais d’acquisition (et donc un prix d’acquisition) réduits et la perception immédiate des revenus (un délai de jouissance est imposé lors d’une souscription en direct). Par ailleurs, la revente est facilitée puisque l’assureur assure la liquidité des parts.

Dès lors qu’il s’agit de faire fructifier un capital, l’investissement en parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie est à considérer sérieusement.

En revanche, il n’est pas possible d’acquérir des SCPI à crédit au sein d’un contrat d’assurance-vie.

En outre, les compagnies d’assurance imposent des règles spécifiques au sein du contrat d’assurance-vie : frais de gestion spécifiques au contrat qui s’ajoutent aux frais de la SCPI, montant d’investissement minimum ou maximum, reversement non intégral des loyers versés par la SCPI, …

Si l’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie possède des avantages, il conviendra cependant d’être attentif aux modalités contractuelles d’acquisition de ces parts.

SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ?

Arnaud Sylvain

Titulaire d'un master en gestion de patrimoine et docteur en économie.

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